Rechtsprechung - Zwingend notwendige Sanierung: Eigentümergemeinschaft kann sich nicht aus der Affäre ziehen
Ist eine Wohnung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft aufgrund von Schäden oder Baumängeln am gemeinschaftlichen Eigentum unbewohnbar, müssen alle Eigentümer der sofortigen Sanierung zustimmen und die Kosten dafür anteilig tragen. Im Falle einer schuldhaften Verzögerung können sie schadenersatzpflichtig werden. Zu diesem Urteil kam der Bundesgerichtshof am 17. Dezember 2014 (Az.: V ZR 9/14).
Der Fall
Die im Kellergeschoss befindliche Wohnung in dem Dreiparteien-Haus einer Eigentümergemeinschaft wies seit Jahren Feuchtigkeitsschäden auf und wurde schließlich unbewohnbar. Grund dafür waren Planungsfehler, die beim Umbau der Kellerräume in Wohnraum durch den Vorbesitzer aufgetreten waren, sowie damit verbundene, das gemeinschaftliche Eigentum betreffende Baumängel. Da die Eigner der Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss der Eigentümerin der Kellergeschosswohnung ihre Zustimmung zur Bildung einer Sanierungs-Sonderumlage von 54.000 Euro – mit dem Argument ihres fortgeschrittenen Alters und ihrer Finanzschwäche – verweigerten, ging die Betroffene vor Gericht. Sie verlangte ferner Schadenersatz aufgrund der verzögerten Renovierung.
Das Urteil
Der V. Zivilsenat griff die Entscheidung des Amtsgerichts auf und gab der Klägerin recht, da jeder Wohnungseigentümer innerhalb einer Eigentümergemeinschaft Anrecht auf die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums habe. Sofern ein zwingendes Erfordernis zu einer sofortigen Instandsetzung vorläge, müssten das Gebot der Wirtschaftlichkeit und die Rücksicht auf die finanzielle oder altersbedingte Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer zugunsten der notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen in den Hintergrund treten. Selbst wenn die Sanierung vor allem einer einzelnen Wohnung zugute käme.
Bezüglich der Schadenersatzansprüche hat der V. Zivilsenat den Fall an das Bundesgericht zurückverwiesen. Er hat jedoch entschieden, dass Schäden am Sondereigentum, die aufgrund der fehlenden Zustimmung zur Ausführung zwingend erforderlicher Maßnahmen entstehen, ersatzpflichtig seien. Die Haftung bezieht sich auf Wohnungseigentümer, die schuldhaft untätig bleiben oder gegen die erforderliche Maßnahme stimmen, bzw. sich der Abstimmung enthalten.
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