Haftung - Baukostengarantie: Ein haftungsrechtliches Vabanquespiel
Gibt ein Planer seinem Bauherrn vertraglich ein „selbstständige Garantie“-Versprechen ab, dass ein definierter Baukostenbetrag nicht überschritten wird, kann er bei Überschreitung dafür haftbar gemacht werden. In einem konkreten Fall vor dem Oberlandesgericht Bamberg war dies der Fall.
Der Fall: Nutzungsänderung eines Bauprojekts
Ein Projektbetreuer hatte ein Bauprojekt übernommen, bei dem vier Wohneinheiten geplant und erstellt werden sollten. Hierfür hatte er dem Bauherrn vertraglich eine „selbstständige Garantie“ zur Einhaltung der Baukosten gegeben. Im Verlauf des Projekts änderte sich die Nutzung, anstelle der Wohnungen wurde eine Arztpraxis erstellt – mit deutlichen Mehrkosten von rund 283.000 Euro. Diese verlangte der Bauherr vom Projektbetreuer zurück. Doch der wehrte sich mit dem Einwand, dass die Planungsänderung die Garantie als Allgemeine Geschäftsbedingung hinfällig mache.
Das Urteil
In diesem konkreten Fall widersprach das Oberlandesgericht Bamberg der Argumentation. Denn der Projektbetreuer habe mit seinem Garantieversprechen einer „selbstständigen Baukostengarantie“ einen Erfüllungsanspruch des Bauherrn bewirkt, der nicht durch die bauliche Änderung gegenstandslos geworden sei. Dieser – in der Praxis seltene – Umstand sei dadurch entstanden, dass die Bedingungen des Vertrags zwischen Bauträger und Projektsteuerer erkennbar individuell ausgehandelt worden waren. Somit unterliege die Regelung nicht der AGB-Kontrolle (Oberlandesgericht Bamberg, Urteil vom 10.07.2023, Az. 124 U 24/231). Die Entscheidung lehrt abermals, dass Planer unter keinen Umständen eine Kostengarantie abgeben dürfen, zumal derartige Vereinbarungen über die gesetzliche Haftpflicht hinausgehen und vom Versicherungsschutz nicht gedeckt sind.
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