Haftung - Sonderförderung für den Mietwohnungsbau: Worauf Planer aufpassen sollten
Um den Neubau von Mietwohnungen zu fördern, ist das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus rückwirkend zum 01.01.2019 in Kraft getreten, das eine neue fünfprozentige Sonderabschreibung vorsieht. Neben der linearen Abschreibung für Abnutzung gilt diese im Herstellungsjahr und den folgenden drei Jahren. Planer sollten hier ein gewisses Haftungsrisiko beachten.
Die Eckpunkte
Verankert im neuen §7b EStG, enthält die Sonderabschreibung einige Eckpunkte, die für die Planer besonders relevant sind: So kann die neue Abschreibung nur beansprucht werden, wenn tatsächlich neuer Wohnraum entsteht, der über einen Zeitraum von zehn Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken – und nicht als Ferienwohnung – überlassen wird. Ferner muss der Bauantrag für das Projekt zwischen dem 01.09.2018 und dem 31.12.2021 gestellt werden. Und vor allem dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung einen Betrag von 3.000 €/m2 Wohnfläche nicht übersteigen.
Die Sonderabschreibung wird rückgängig gemacht, wenn die fertige Wohnung nicht vermietet wird, sie im definierten Zeitraum verkauft wird und der Gewinn daraus nicht der Einkommen- oder Körperschaftssteuer unterliegt – oder wenn die Baukostenobergrenze innerhalb der ersten drei Jahre durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird.
Das Risiko
Auf Architekten kann angesichts der neuen Sonderabschreibung ein Haftungsrisiko zukommen. Aufgrund der geforderten Kostenobergrenze (3.000 €/m2 Wohnfläche) könnten Bauherren eben diese auch als zugesicherte Eigenschaft in den Planungsvertrag schreiben wollen. Das ist besonders riskant, weil sich die Kostengrenze nicht auf die Kostenermittlung des Planers, sondern auf die Abrechnungskosten bezieht. Nicht zuletzt aufgrund der derzeitigen Konjunkturlage sind die tatsächlichen Abrechnungskosten kaum prognostizierbar. Zudem kann der Versicherungsschutz bei Haftpflichtansprüchen aus Baukostenvereinbarungen kritisch sein.
Aber auch ohne ausdrückliche Baukostenvereinbarung im Architektenvertrag werden in diesen Fällen die Anforderungen an die Beratungsleistung sowie die Kostenermittlung und Kostenverfolgung sehr hoch sein. Wer sich als Planer hierauf einlässt, sollte einige Elemente der Kostensteuerung hinzufügen, etwa einen Sicherheitskostenpuffer sowie die Verpflichtung des Bauherrn, gegebenenfalls Einsparungsvorschläge zu akzeptieren. Zudem sollte die Kostenentwicklung akribisch verfolgt werden.
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