Technikstandards eines Neubaus, realisiert im Altbau: Dieser Wunsch des Bauherrn führt oft zu Auseinandersetzungen, weil beim Bauen im Bestand Kompromisslösungen vorprogrammiert sind. Eine Entscheidung des OLG München zeigt, dass Planer gut daran tun, entsprechende vertragliche Vorkehrungen zu treffen.

Der Fall: Bodenabdichtung entspricht nicht Stand der Technik

Bei der Sanierung eines Bestandsgebäudes waren Mängel in der Bodenabdichtung aufgetreten, die entsprechenden Nachbesserungskosten von annähernd 100.000 Euro verlangte die Bauherrin vom Architekten zurück. Relevant für alle Planer ist die im Rahmen dieses Falls getroffene Definition der Richter des OLG München: Ein Planungs- oder Überwachungsmangel liegt demnach vor, wenn die Ist-Beschaffenheit eines Gebäudes nicht für die gewöhnliche Verwendung geeignet ist, wenn eine erbrachte Leistung nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht oder die Ist-Beschaffenheit von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht (OLG München, Urteil vom 28.07.2015, Az. 28 U 3070/13, Abruf-Nr. 190713).

Die Folgen für Ihren Alltag

Für Planer bedeutet dieses Urteil eine deutliche Unsicherheit, da etwa die „gewöhnliche Verwendbarkeit“ sehr weit auszulegen ist. Auch beziehen sich „anerkannte Regeln der Technik“ regelmäßig auf Neubaustandards und können daher bei Umbauten aus rein technischer Sicht kein Maßstab sein. Und drittens gilt es, bei der im Planungsvertrag „vereinbarten Beschaffenheit“ genau zu kontrollieren, ob sich diese beim Bestandsgebäude verwirklichen lässt.

Die Lösung: Präzise Leistungsvereinbarungen

Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Architekten gerade beim Bauen im Bestand präzise Leistungsvereinbarungen in den Planungsvertrag aufnehmen. Hilfreich kann hier zum einen eine Generalklausel sein, die alle Eventualitäten rund um etwaige Kompromisslösungen klärt. In einem zweiten Schritt empfiehlt es sich, alle konkreten Planungsinhalte abzustimmen, die nicht von der Generalklausel erfasst sind. Dies sollte – immer schriftlich – im Zuge der Planungsvertiefung erfolgen. Hier ist Disziplin gefragt, der Ball liegt im Feld des Planers!

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